افزایش قیمت مسکن و کوچ مستأجران و خریداران به اطراف تهران

کوتاهی دولت قبل در ساخت مسکن عامل بحران بازار اجاره بها

عدم ساخت مسکن در دهه ۹۰ علت نابسامانی وضعیت بازار در روزهای اخیر است به طوری که اگر دولت قبل در ساخت مسکن همت داشت امروزشاهد این وضعیت نبودیم.

کارشناسان بازار مسکن دهه نود را دهه نابودی بازار مسکن نام می‌برند، عدم ساخت مسکن در دهه گذشته موجب شده است تا اجاره بها به شدت افزایش پیدا کندو مستأجران نگران از ماه‌های آینده وضعیت این بازار هستند.

در روزهای گذشته خبرهایی مبنی بر کانکس نشینی و پشت بام نشینی منتشر شده است و حتی نمایندگان مجلس نیز این اخبار را تأیید کرده‌اند و اعلام نمودند که این نحوه زندگی در شأن مردم ایران نیست اما رواج این بدمسکنی ها باعث شده تا مشکلات زیادی برای مستأجران ایجاد کند.

برخی مستأجران از منطقه‌ای به منطقه دیگری سقوط کرده‌اند و و این ریزش منطقه‌ای باعث شده تا مردم روی به اجاره‌های نامتعارف بیاورند و این نوع زندگی‌ها براساس افزایش تورم و عدم ساخت مسکن در زمان مناسب باعث شده تا چنین رخ دادهایی پیش آید.

آیا مصوبات اجاره بها اجرایی می‌شود؟

دولت هرساله مصوبه‌ای برای افزایش سقف اجاره بها دارد اما هنگام اجرا که می‌رسد به گفته املاکی‌های سطح شهر هیچ تضمینی برای اجرایی شدن آن وجود ندارد.

دولت‌ها به تبعیت هم سیاست‌های کنترل اجاره بها را تکرار می‌کنند و یکی از این سیاست‌ها تعیین سقف اجاره بها که هر ساله بین ۲۰ تا ۲۵ در اعلام می‌شود اما اجرایی نمی‌شود. کارشناسان بر این معتقد هستند که تعیین سقف اجاره بها می‌تواند در این شرایط اقتصادی در کوتاه مدت جوابگو باشد.

دولت در کنار تعیین مالیات خانه‌های خالی که برای ورود این خانه‌ها به بازار اجاره بها و کنترل این بازار سقف قرارداد اجاره بها را نیز برای به تعادل رسیدن بازار مسکن در نظر گرفته است.

با افزایش سرسام آور نرخ اجاره بها در چند ماه اخیر، دولت طرحی تصویب کرد که بر اساس آن، صاحبان خانه در تهران اجازه ندارند که برای تمدید قراردادهای خود، بیشتر از ۲۵ درصد روی اجاره‌ها اضافه کنند اما این رقم برای دیگر شهرستان‌ها ۲۰ درصد است. اما این طرح در مسیر اجرا، تغییراتی کرد تا راه‌های دور زدن آن به صفر برسد. یکی از این تغییرات این بود که در صورتی که مالک بخواهد ملک خود را به فروش برساند، باید ضمن ثبت معامله در سامانه، کد رهگیری نیز دریافت کند.

کوچ مستأجران و خریداران به اطراف تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد که مردم برای اجاره و خرید خانه به اطراف تهران کوچ کرده اند زیرا با بودجه‌های کم هم می‌شود در این مناطق صاحب خانه شد.

خرید و اجاره خانه در اطراف تهران هم معضل جدیدی برای کارمندان شده است اما براساس بودجه‌ای که دارند مردم ترجیح می‌دهند تا به اطراف تهران بروند. مقصد جدید مستأجران و خریداران ملک هشتگرد است که با یک میلیارد تومان می‌توان یک خانه کوچک خریداری کرد و حتی با کمترین پول پیش می‌توان یک خانه اجاره کرد.

با توجه به اینکه در حال حاضر مترو تا هشتگرد است مردم در آن حوالی به دنبال خانه می‌روند. در هشتگرد با ۸۰۰ میلیون تومان می‌توان یک خانه ۷۰ تا ۸۰ متری در یکی از فازهای این شهرک خریداری کرد با توجه به اینکه قیمت خانه‌های ویلایی هشتگرد به ۳۰ میلیارد تومان هم می‌رسد.

طرح شکست خورده فروش متری مسکن در بورس

فروش متری مسکن در بورس یکی از راهکارها برای خانه دار کردن مردم بوده است اما این پروژه در سال‌های گذشته با شکست رو به رو شده بود.

دولت سیزدهم تلاش کرده است که تا با فروش متری مسکن در بورس حداقل مردم را خانه دار کند و سرمایه‌ها را به سمت ساخت و ساز هدایت کند.

با توجه به اینکه هر چهار تا پنج سال قیمت مسکن تحت تأثیر تورم و رشد بازارهای موازی به یکباره دچار جهش می‌شود به همین دلیل به نظر می‌رسد باید راهکار اساسی برای خانه دار کردن مردم از سوی دولت برنامه ریزی شود.

با توجه به رشدهای ادواری بازار مسکن، معمولاً تعدادی از متقاضیان از خرید خانه جا می‌مانند. در دهه‌های اخیر معمولاً چهار تا پنج سال یک بار این اتفاق می‌افتد که قیمت مسکن تحت تأثیر تورم و رشد بازارهای موازی به یکباره دچار جهش می‌شود و ارزش روز دارایی مردم در مقایسه با رشد قیمت خانه دچار افت می‌شود.

طرح بورس املاک در سال‌های اخیر مدنظر سازمان بورس، شورای عالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و… بوده است و حتی سازو کار اجرایی آن در مقاطعی تهیه شده است اما شکل اجرایی آن به صورت جدی گرفته نشداست. این طرخ از سال ۱۳۹۹ مطرح شده است و بورس مسکن نیز می‌تواند ارزش سرمایه مردم را برابر تورم حفظ کند.

با توجه به اینکه بازار مسکن براساس تورم رشد می‌کند از سوی دیگر برخی افراد سرمایه کافی برای خرید خانه ندارند که در بورس مسکن می‌توانند به متراژ مشخصی سهام خریداری کنند و سرمایه گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه انجام شود.

ورود واسطه گران جدید در بازار اجاره

حذف بنگاه‌های معاملات املاک با حذف قیمت کد رهگیری برای موجر و مستأجر در سامانه معاملات املاک می‌تواند واسطه گران جدید را وارد بازار مسکن کند.

بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور راه‌اندازی شد.

این سامانه در راستای وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی از جمله ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن تهیه شده و بر مبنای این بند قانونی «رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت همه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.»

بر این اساس در اولین فاز شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجاره مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستأجر)، به صورت برخط فراهم شده است و مؤجر و مستأجر می‌توانند قرارداد اجاره واحد مسکونی مورد معامله خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنند.

به معنای دیگر هم اکنون مستأجر و موجر می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به بنگاه معاملات املاک با ثبت قرارداد در این سامانه کد رهگیری رایگان دریافت کنند.

مستأجران در تالاب گرانی

همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان و در این مدت مستأجران در همه شهرهای کشور همواره اضطراب انعقاد قرارداد جدید اجاره‌بهای خود را دارند.‌

طبق روال سال‌های اخیر قرار است دولت بسته حمایتی برای حمایت از مستأجران را اجرایی کند.

در همین راستا نیز بود که اواخر ماه گذشته رئیس‌جمهوری با اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها به وزیر راه و شهرسازی دستور داد با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گرفته شود.

طبق آمار اعلام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی حدود ۹ میلیون خانوار ایرانی، مستأجر هستند که به دلیل نوسانات قیمت مسکن به خصوص طی ۵ سال اخیر با مشکلات فراوانی روبرو شده‌اند.

برخی از مشاوران به دلیل اینکه مالیات ندهند قراردادها را در سامانه ثبت نمی‌کنند و تاکنون نیز از سوی مسؤولین اجباری برای ثبت قراردادها وجود نداشته است برخی از کارشناسان براین باورند که عدم ثبت قردادها در سامانه باعث شده تا آمار دقیقی از وضعیت مستأجران نباشد از سوی دیگر برخی از صاحبخانه ها قرادادهای خارج از عرف با مستأجر می‌بندند که این قراردادها نیز بدون ثبت در جایی به امضا می‌رسد.